Mengenal Apartemen Green Pramuka City

Menjawab Catatan dari Komikus Acho 

By Eki. Datuak Rangkayo Bungsu 081807456503 / 082299648867

Menganggapi apa yang telah di tulis oleh Mr. Muhadkly Acho  dalam sebuah catatan ringan yang dipubisnya  tentang “Apartemen Green Pramuka City dan Segala Permasalahannya”   sempat membuat saya berfikir panjang dan ragu ragu untuk memutuskan diri bergabung menjadi team penjualan dari Apartemen Green Pramuka City.  Apalagi dalam tulisan tersebut yang bersangkutan mengawali dengan kalimat pembuka, “ Waspadalah sebelum membeli Apartemen Green Pramuka City” dimana yang bersangkutan telah membeli salah satu unit di apartemen tersebut sekitar 2 tahan yang lalu.

Setelah saya cermati lebih jauh, Ada beberapa poin penting yang menjadi perhatian dari yang bersangkutan terhadap permasalahan yang terjadi di Apartemen Green Pramuka City di Antaranya:

1. Konsep Green Living dengan 80% area terbuka hijau.
2. Sertifikat hak yang belum kunjung diterima oleh penghuni
3. Masalah pengaturan perparkiran kendaraan penghuni
4. Masalah Kenaikan Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL)
5. Masalah Fitting Out atau Renovasi 
6.  Masalah Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Saya mencoba untuk tidak menutup mata, bahwa memang saya mendengar ada beberapa permasalahan yang terjadi dan dikeluhkan oleh para penghuni  di Apartemen Green Pramuka city, seperti apa yang telah dituliskan  oleh yang bersangkutan, akan tetapi apa yang ditulis oleh yang bersangkutan tidaklah dapat diterima dan dicerna mentah mentah,  begitu saja.

Pada prinsipnya Secara pribadi saya sangat berterimakasih kepada yang bersangkutan terhadap perhatian dan kepeduliannya, dimana yang bersangkutan mau meluangkan waktu dan pikirannya ditengah tengah menjalani profesinya sebagai Artis komedian.

Kepada semua calon investor atau pembeli properti termasuk didalamnya  apartemen, namun tidak saja terbatas  di Green Pramuka City, tapi juga apartemen lainnya, saya sependapat dengan yang bersangkutan. Sebagai seorang calon pembeli, terlebih dahulu harus  waspada dan berhati hati, sebelum mengambil sebuah keputusan investasi, karena ini terkait dengan sebuah keputusan finasial penting yang akan mempengaruhi keuangan anda. Karena setiap keputusan investasi apa saja, tentu ada resikonya, termasuk didalamnya investasi dibidang properti, akan tetapi jika dibandingkan dengan jenis investasi lainnya, Investasi di bidang properti memilliki Resiko yang jauh lebih rendah dan terkendali,  oleh sebab itu, saran saya, anda perlu mengenali dan mempelajari properti yang akan anda beli. Tidak mendengarkan informasi secara sepihak adalah sebuah pilihan bijak, kapan perlu sempatkan waktu anda untuk survei ke lokasi akan sangat jauh lebih baik.

 Adapun hal  yang metarbelakangi saya menanggapi tulisan tersebut adalah dalam rangka memberikan sebuah sudut pandangan yang berbeda kepada para penghuni dan calon penghuni Apartemen Green Pramuka City, dimana mereka  perlu membaca dan melihat  permasalahan ini  secara utuh.  Tidak dari satu perspektif saya yang cendrung menyudutkan Developer dalam hal ini PT. Duta Paramindo Sejahtera. Para Penghuni dan Calon Penghuni harus mendapatkan informasi yang benar dan berimbang.

Pada kesempatan ini Saya akan coba meluruskan dan menanggapi permasalahan yang dikeluhkan oleh yang bersangkutan secara satu persatu sebagai berikut:

 1. Konsep Green Living dengan 80% area terbuka hijau.

Sepengetahuan  saya sampai dengan saat ini Depeloper masih Berkomitmen membangun Komplek hunian tersebut dengan konsep Green Living dengan 80% area terbuka hijau. Di awal memang sempat saya mendengar bahwa ada perencanaan pembangunan 17 tower apartemen, sebagaimana yang ditulis oleh yang bersangkutan,  namun berdasarkan informasi terbaru yang saya dapatkan Depelover hanya akan membangun  sampai dengan 13 Tower di area seluas 12,9 Ha.

Rencana pembangunan  hanya 13  tower tersebut merupakan bukti nyata dari komitmen Developer  dalam memberikan ruang terbuka hijau kepada para penghuni dan calon penghuni apartemen Green Pramuka City.   

2. Sertifikat hak yang belum kunjung di terima oleh penghuni

Memang benar bahwa sampai dengan saat ini belum satupun dari pemilik unit di Apartemen Green Pramuka City menerima sertifikat Kepemilikan berupa Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS). Bukan Maksud untuk mensepelekan  hak dari  pemilik,  namun hal tersebut bukanlah sebuah permasalahan yang serius dan disengaja, karena penerbitan sertifikat Kepemilikan bukanlah merupakan kewenagan Developer, melainkan Badan Pertanahan Nasional (BPN) sebagaimana di atur dalam undang-undang.

Sepengetahuan saya untuk bisa dapat diterbitkan sertifikat unit dari sebuah apartemen, maka terlebih dahulu setiap apartemen harus memiliki sertifikat layak fungsi yang  permohonannya di Jakarta dimohonkan kepada Gubernur.

Untuk dapat diterbitkan sertifikat layak Fungsi  dari setiap apartemen, maka setiap apartemen tersebut harus memenuhi setiap persyaratan yang di tentukan dan di atur dalam undang-undang Rumah Susun, dimana apartemen tersebut harus menyelesaikan seluruh atau sebagian apartemen lengkap dengan sarana dan prasarana pendukung dari hunian tersebut.

Saat ini, sama-sama kita ketahui dari 13 tower yang direncakan, sampai dengan saat ini depelover bar u membangun sampai dengan Tower ke-9, masih ada 4 tower yang belum di bangun di komplek Apartemen Green Pramuka. Sedangkan penjualan baru sampai dengan tower ke-8.

Hal ini menunjukkan bahwa developer memiliki kemampuan financial yang sehat untuk membangun keseluruhan tower dan fasilitas pendukung yang telah di Janjikan di awal.

Dikarenakan keseluruhan komplek hunian ini masih dalam tahap pembangunan, ada beberapa fasilitas pendukung yang memang sengaja belum dibangun oleh developer. Karena fasilatas tersebut tidak dimungkinkan di bangun di awal, karena akan cendrung cepat rusak dan hancur. Hal ini  terkait masih ada beberapa pekerjaan berat di sekitar fasilitas yang akan dibangun tersebut,  seperti pembangunan 2 tower disebelah tower Boegenvile dan Tower Pino.

Hai inilah yang menyebabkan mengapa Sertifikat kepemilikan belum bisa di terbitkan, para penghuni apartemen seharusnya sudah mengetahui hal tersebut. Karena hal ini tidak saja terjadi di apartemen Green Pramuka City, tetapi juga di apartemen lainnya yang sebagian towernya telah diserahterimakan dan tower lainnya masih dalam tahap pembangunan.

Sebagaimana saya sampaikan di atas masalah in bukanlah merupakan suatu permasalahan yang serius, walaupun para pemiliki belum menerima sertifikat kepemilikan  mereka, para pemilik tetap dapat melakukan jual beli unit secondary dengan mudah dan gampang.

Berdasarkan informasi yang saya kumpulkan dilapangan, para pemilik awal banyak yang mendapatkan keuntungan  yang berlipat ganda dari investasi mereka di Green Pramuka City,

Keuntungan tersebut di dapat dari kenaikan investasi mereka dari setiap unit yang lebih dari 100% setelah 3 tahun kepemilikan, selain itu mereka juga mendapat keuntungan dari penyewaan setiap unit, sebagai informasi awal sewa di apartemen Green Pramuka  berkisar antara 10% sampai dengan 20%  pertahun dari nilai investasi awal pertahun. 

3.Masalah pengaturan perparkiran kendaraan penghuni

Sebagai apartemen sekelas rusunami, dimana setiap towernya memiliki  lebih kurang 1.050 unit hunian. Dimana berdasarkan undang-undang developer hanya berkewajiban menyediakan area parkir minimum 1:10, maka developer hanya berkewajiban menyediakan area parkir yang minimal mampu menampung 105 kendaraan  untuk satu tower. Apabila para penghuni disetiap unitnya memiliki satu kendaraan saja berupa mobil, bisa dibayangkan bahwa, area parkir dikawasan tersebut tidak akan mampu menampung jumlah dari kendaraan para penghuni. Melihat hal tersebut maka manajement haruslah membuat sebuah penataan yang berkeadilan dengan tidak memberikan perlakuan istimewa kepada salah satu penghuni, karena para penghuni memiliki hak yang sama dengan penghuni lainya.

Sepengetahuan saya  di awal atau ketika melakukan penjualan developer tidak pernah menjanjikan area parkir yang   lebih luas dan mampu menampung kendaraan yang lebih banyak dengan perbandingan yang lebih baik dari 1:10. Developer juga tidak pernah menjanjikan Parkir Gratis untuk mobil pertama.

Developer berusaha memberikan lahan parkir dengan perbandingan yang lebih baik dari 1:10, apabila dibutuhkan depeloper memperkenankan para penghuni memanfaatkan jalan lingkungan (Jl. Boelevard)  sebagai area parkir tambahan kepada para penghuni.

Benar bahwa para penghuni telah membayar Biaya peningkatan mutu dalam setiap harga pembeliannya dimuka. Akan tetapi Biaya peningkatan mutu tidaklah semata diperuntukkan untuk peningkatan lahan perparikiran saja. Akan tetapi lebih kepada peningkatan kualitas material pembanguan dan fasilitas pendukung lainnya seperti taman bersama, kolam renang. Jika kita melihat apartemen Green Pramuka City dan membandingkannya dengan Rusunami, Maka anda akan tahu perbedaaannya.

 Pernyataan yang bersangkutan yang menyebutkan bahwa Apartemen Green Pramuka City tidak bisa dikatakan murah, tidak bisa  saya sanggah sepenuhnya, karena persoalan Mahal atau Murah itu relatif dan tergantung dan tergantung dari kemampuan finansial dari Calon Pembeli itu Sendiri. Pada saat ini  Apartemen Green Pramuka unit Indent Tower Nerine (tower ke-8) dipasarkan  dengan Harga mulai 385 jt Untuk Tipe Studio dengan luas 21 Sqm, dan 601 juta untuk 2 Bedroom dengan luas 33 Sqm. Menurut Saya Harga tersebut akan terasa Mahal Apabila kita bandingkan dengan apartemen yang memiliki ukuran sama, namun berlokasi di pinggiran kota seperti Depok, tangerang atau Bekasi, Namun melihat Melihat Lokasi tempat dimana dibangunnya apartemen Green Pramuka City yaitu di Jakarta Pusat, dan merupakan pertemuan wilayah Jakarta Utara Timur dan Pusat serta berada persis di Di depan Tol. Dengan konsep Green Living Superblok,  saya berani mengatakan bahwa Harga tersebut murah.

Jika saya menjadi Depeloper dan memiliki lahan yang luas dan strategis seperti yang dimiliki Green Pramuka City, saya tyik akan mau membangun apartemen Sekelas Green Pramuka City yang Cendrung menargetkan Konsumennya untuk kalangan Menegah kebawah. Saya akan membangun Apartemen Ekslusif sekelas Taman Anggrek, atau MOI, lengkap dengan Mall mewah dan Office Tower (super Blok Ekslusif). 

4.       Masalah Kenaikan Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL)

Benar bahwa apa yang dikatakan aleh yang bersangkutan, bahwa telah terjadi kenaikan IPL di Apartemen Green Pramuka City dari Rp. 9.000,- menjadi  Rp.13.500,-. Persoalan  penetapan besaran kenaikan  IPL dan berapa yang di tagihkan ke penghuni, tidak bisa kita samakan antar satu apartemen dengan apartemen lainnya,

penentuan besaran tarif IPL ini selalu menjadi polemik antara pengurus Penghimpunan Penghuni dan Pemilik Satuan Rumah Susun (P3SRS) dengan pemilik/penghuni apartemen. Terlebih ketika terjadi gejolak ekonomi yang menyebabkan harga-harga material dan operasional gedung meningkat.

Untuk menutupi defisit biaya perawatan gedung, tarif IPL pun mau tak mau harus disesuaikan atau dinaikkan. Tetapi kenaikan IPL tak selalu berjalan mulus. Karena ada saja pemilik/penghuni yang menolak, bahkan tidak jarang berujung dengan demonstrasi.

Mengutip pendapat Ketua Komite Budget Inner City Management (ICM), Hendra Rahardja, sebagaimana yang dimuaat di Kompas Online dengan judul “Jangan Keliru, Begini Cara Menghitung IPL Apartemen”  Beliau  menyatakan untuk menentukan besaran tarif IPL, P3SRS terlebih dahulu harus tahu pendapatan apa saja yang selama ini diperoleh apatemen. Pendapatan bisa diperoleh dari sewa ruang milik P3SRS. Misalnya ATM, sewa pancang Base Transceiver Station (BTS), atau pemasangan iklan di area komersial lingkungan apartemen.
Kemudian, P3SRS merinci biaya-biaya rutin yang dikeluarkan atau biaya operasional, muali dari biaya karyawan, umum, kantor, representasi (sumbangan), utilitas, listrik, perawatan, tenaga alih daya (outsourcing), asuransi dan lain-lain. Semua biaya itu dikalkulasi, termasuk pendapatan di luar IPL yang nantinya ditentukan kemudian. Pendapatan tersebut akan mengurangi biaya IPL, sehingga selisihnya itu yang akan dibebankan, dibagi rata dengan luas dari unit masing-masing. Dari hasil itulah nilai IPL didapatkan.

Yang terpenting dalam menetapkan tarif IPL pengurus P3SRS harus transparan kepada pemilik/penghuni dan sesuai dengan prosedur. Penetapan IPL biasanya ditetapkan oleh P3SRS yang mengacu pada anggaran dasar/anggaran rumah tangga (AD/ART).
Pengurus P3SRS punya kewenangan menetapkan tarif IPL.Tetapi jika dianggap tarif itu terlalu besar oleh sebagian penghuni. Maka mereka bisa mempertanyakannya kepada forum tertinggi yaitu rapat umum tahunan (RUTA),

Namun, jika masih keberatan, pemilik/penghuni apartemen disarankan untuk tetap membayarnya agar tidak terjadi pemutusan listrik, dan air oleh badan pengeelola, karena penetapan tarif IPL sudah sesuai dengan AD/ART.   

5.Masalah Fitting Out atau Renovasi

Terkait dengan pengerjaan Fitting Out dan renovasi, yang dikeluhkan oleh yang bersangkutan dimana adaanya sejumlah pungutan yang dibebankan kepada penghuni. Setiap apartemen tentu saja memiliki aturan  aturan tersendiri ( House Of Rule). Aturan tersebut dibuat dengan tujuan melindungi hak dari penghuni itu sendiri.
Keberadaan Apartemen atau sejenisnya sebagai hunian vertikal dimana didalamnya terdapat hak dari banyak penghuni  yang secara bersama-sama yang mesti dilindungi.
Pekerjaan Fitting Out dan renovasi  sekecil apapun selalu saja akan menimbulkan potensi Masalah dan kerusakan sehingga akan merugikan penghuni lainnya. Di antaranya, Contoh sederhana saja pekerjaan memasang Braket Televisi, Walau terdengar seperti pekerjaan kecil dan Sepele, yang semua orang mungkin dapat melakukannya,  Namun apabila pemasangan tersebut dilalukan di dinding yang posisinya bersebelahan dengan unit pemilik lain, tentu saja akan menimbulkan gangguan kepada penghuni sebelah, selain itu pekerjaan yang dilakukan oleh tenaga yang tidak terampil dan profesional akan menimbulkan potensi kerusakan dinding atau retakan, hal yang lebih parah bisa saja terjadi apabila pada dinding tersebut tertanam Jaringan Kabel, baik itu listrik maupun telekomunikasi, atau pipa jaringan  air bersih atau air kotor. Bisa dibayangkan akibat apa yang akan timbul dari hal tersebut.
Building Management Apartemen Green Pramuka dalam pengerjaan fitting Outnya telah bekerjasama dengan beberapa kontraktor desain interior. Kontraktor ini sangat direkomendasikan oleh Pengelola untuk melakukan pekerjaan fitting Out dan renovasi di Green Pramuka City.  Kontraktor tersebut telah diseleksi memenuhi standar kualifikasi tertentu yang dipersyaratkan, seperti persyaratan teknis, keselamatan kerja, keamanan, kebersihan dan resiko. Selain itu seperti memiliki bengkel sendiri, sehingga mereka tidak melempar pekerjaan mereka kepada kontraktor lain.
Dengan adanya kerjasama dengan beberapa kontraktor itu akan melindungi para penghuni dari penipuan oleh kontraktor nakal. Karena Pengeloal akan dengan sangat mudah bisa melindungi penghuni apabila terjadi komplain terhadap pekerjaan kontraktor. Serta juga akan melindungi penghuni dari kerusakan yang ditimbulkan oleh kontraktor selama masa pekerjaan dan setelah masa pekerjaan
Terkait dengan adanya beberapa biaya yang dikeluhkan oleh yang bersangkutan dimana ada pricelist harga yang diterbitkan oleh Badan Pengelola. Menurut saya hal itu justru lebih bagus. Price list itu diterbitkan dengan tujuan agar semua biaya yang dikeluarkan oleh penghuni yang akan melakukan pekerjaan atau selama pekerjaan, menjadi jelas dan adil, serta menghindari penghuni mengeluarkan biaya biaya pungutan liar dan tidak berdasar. Bukankah dengan diterbitkannya pricelist biaya, semua nya menjadi transparan.   

6.       Masalah Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Untuk saat ini benar bahwa Pengelola telah melakukan penagihan Pajak Bumi dan Bangunan kepada para penghuni  tanpa menerbitkan Surat Pemberitahuan Pajak  Terutang (SPPT) dari dinas Pajak.

Sebagaimana di ungkapkan diatas bahwa dengan belum diterbitkannya Sertifikat kepemilikan atas setiap unit ( SHMSRS) maka terhadap SPPT PBBnya pun belum dapat dilakukan pemecahan atas setiap unit kepada para pemilik atau penghuni.

SPPT PBB apartemen green Pramuka masih bersifat gabungan yang jumlah tagihannya lumayan besar mencapai miliaran rupiah.

Keadaan ini tentu saja tidak dapat melepaskan kewajiban para pemilik sebagai seorang warganegara yang taat dan patuh pajak dari kewajiban pajaknya dalam mendukung pembangunan negara. Saya sangat yakin para Penghuni Apartemen Green Pramuka adalah seorang wajib Pajak yang taat Pajak. 

Melihat jumlah tagihannya yang sangat besar, pengelola mencoba membagi  besaran seluruh tagihan  pajak tersebut dengan berdasarkan luas semua unit dan mengajak penghuni untuk menanggungnya secara bersama-sama.

Tentu saja semua uang yang dikumpulkan dari penghuni baik itu Berupa Pajak, maupun IPL akan ada pertanggungjawabannya, Maka disinilah Peran dari P3SRS dalam melakukan kontrol dan pengawasan terhadap pengelola. Kontrol tersebut dapat saja dilakukan perkejadian atau melalui Rapat Umum tahunan (RUTA) antrara Pengelola dan P3SRS.