Apartemen HGB di Atas HPL

Hukum Online 

 Pertanyaan :

Apartemen HGB di Atas HPL ?

Salam Pak HukumOnline.com Saya berencana membeli apartemen second (apartemen yang sudah jadi, beroperasional) dari seorang pemilik unit apartemen di daerah Kemayoran, Jakarta. Tetapi, setelah mengetahui bahwa status tanah di apartemen tersebut adalah HGB di atas HPL (dalam hal ini katanya Sekneg/Pengelola Kemayoran), saya menjadi agak ragu. Keraguan saya adalah: 1. Jangka waktu HGB tinggal 13 tahun, dan katanya dapat diperpanjang kembali (20 tahun?) dengan membayar biaya pengurusan. Hal ini tidak terlalu masalah. 2. Setelah memperpanjang (20 tahun berikutnya) dan sudah habis. Apa yang akan terjadi dengan unit apartemen yang saya miliki? Apakah diperpanjang kembali dengan biaya tertentu (jika pihak pemegang HPL mengabulkannya) atau kepemilikan saya hilang (jika pihak pemegang HPL tidak mengabulkannya). Jika dapat diperpanjang kembali dengan biaya tertentu, tidak masalah. Tetapi, jika tidak dapat diperpanjang lagi, apakah unit apartemen tersebut hangus begitu saja? Mohon penjelasannya. Terima kasih.

Jawaban :

 Untuk Hak Guna Bangunan (“HGB”) memang diberikan untuk jangka waktu tertentu, yaitu untuk jangka waktu maksimal 30 tahun. Setelah 30 tahun, HGB tersebut dapat diperpanjang jangka waktunya untuk maksimal 20 tahun (lihat pasal 35 ayat [1] dan ayat [2] UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria).
Bagaimana dengan HGB yang sudah habis masa berlakunya dan sudah pula habis masa perpanjangannya? Untuk HGB seperti ini dimungkinkan untuk diberikan pembaharuan, sebagaimana diatur dalam pasal 25 PP No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah (“PP 40/1996”):

“Sesudah jangka waktu Hak Guna Bangunan dan perpanjangannya sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) berakhir, kepada bekas pemegang hak dapat diberikan pembaharuan Hak Guna Bangunan di atas tanah yang sama.”

Syarat permbaruan tersebut selanjutnya diatur dalam pasal 26 PP 40/1996, yaitu:

1.      tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak tersebut;

2.      syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;

3.      pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang HGB;

4.      tanah tersebut masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah yang bersangkutan;

5.      mendapat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan.

Permohonan pembaharuan HGB harus diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhir jangka waktu HGB tersebut (lihat pasal 27 PP 40/1996). Jadi, untuk tanah HGB yang sudah habis jangka waktunya dan sudah pula diperpanjang, bisa diberikan pembaruan HGB atas tanah tersebut.

Demikian penjelasan kami, semoga bermanfaat.

Dasar hukum:

1.      Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria

2.      Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah